O primeiro trimestre do ano foi encerrado com más notícias para quem está devendo a taxa de condomínio. Levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-Ba) junto ao Tribunal de Justiça aponta que as ações de despejo provocadas por inadimplência condominial alcançaram o maior patamar desde 2012, com 233 processos registrados entre janeiro e março, um aumento de quase 10% em relação ao mesmo período do ano passado, quando foram abertos 213 processos contra os devedores. Outro dado que chama a atenção é o volume de ações de cobrança de taxas atrasadas, que somaram mais de 3,5 mil processos nos três primeiros meses do ano. Os dados do TJ-Ba ainda revelam que atualmente 11.719 processos referentes à inadimplência condominial constam em aberto. Ou seja, muita gente pode ter bens, incluindo o próprio imóvel, leiloado para quitar esses débitos.
De acordo com o presidente do Secovi-Ba e colunista do CORREIO, Kelsor Fernandes, o crescimento no volume de ações ocorre em função do novo Código de Processo Civil (CPC), que agora obriga o devedor a realizar o pagamento em até três dias, sob pena de ter seus bens leiloados. “Muitos síndicos passaram a optar pela via judicial, pois a celeridade no julgamento aumentou”, afirma Fernandes. “Contudo, recomendo moderação. O quadro de inadimplência é um reflexo da recessão e a melhor saída pode ser o diálogo”, conclui.
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| Número de processos contra inadimplência no primeiro trimeste foi o maior desde 2012. |
Jogo de Cintura
Para uma decisão mais acertada no trato com os inadimplentes, é importante analisar caso a caso. O primeiro passo é dividir os diferentes tipos de devedores: os sazonais, que costumam ultrapassar a data de quitação, mas depois das advertências regularizam a situação; e os crônicos, que são aqueles que acumulam dívidas ao longo dos anos. A situação do primeiro grupo geralmente é resolvida com diálogo e mesmo advertências brandas, já o segundo grupo pode ser um pouco mais trabalhoso de lidar.
Há três anos na administração de um edifício com 56 apartamentos na região do Cidade Jardim, a subsíndica Rosa Meira herdou os dois tipos de devedores. O segundo grupo é o que mais preocupa, já que atualmente dois apartamentos somam uma dívida superior a R$ 130 mil. O caso corre na Justiça há mais de uma década. “Um morador vendeu o apartamento, mas o comprador não honrou o financiamento e, além de não pagar o banco, também não quitou a taxa do condomínio”, explica. “Em seis anos morando aqui, somou uma dívida acima de R$ 100 mil. Quando o antigo proprietário recuperou o imóvel, não aceitou pagar o que foi deixado”, complementa. O condomínio venceu em primeira instância, mas o condômino recorreu. Se ao fim do processo a administração vencer, o “imóvel problema” irá a leilão.
Para o presidente da comissão de Direito Imobiliário e Urbanismo da seção baiana da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-Ba), Gustavo Araújo, apesar da melhora na agilidade dos processos, o tribunal nem sempre é a melhor saída. “Penso que o mais indicado é a administração buscar métodos alternativos de solução, como uma mediação interna”, aconselha. “O judiciário baiano está muito congestionado, e o condomínio precisa permanecer vivo, então a melhor saída pode ser dialogar. Se não houver acordo, aí sim, o jeito é levar o caso à justiça”, pontua.
CPC acelera rito processual
Apontado por especialistas como o principal fator de aumento nas ações judiciais envolvendo as dívidas com condomínio, o novo Código de Processo Civil – que entrou em vigor há dois anos – aumentou a celeridade nos julgamentos e destravou a conclusão de processos que pedem o leilão de bens dos inadimplentes. Pela nova lei, o devedor pode ser citado para pagar o débito em três dias, sob pena de penhora de bens como automóveis e imóveis.
Um dos que já sentiram o reflexo da nova lei é Marcelo Vieira, síndico de um condomínio no Costa Azul. Após assumir a gestão há dois anos, ele utilizou a nova lei para acelerar um processo com mais de dez anos e que já acumulava R$ 60 mil em dívidas de um ex-condômino que abandonou o imóvel por não conseguir honrar as prestações do financiamento, deixando para trás débitos com o conjunto de vizinhos. “Um advogado que contratamos nos indicou mover uma nova ação em um outro Juizado. Ainda assim aguardamos cerca de um ano até a Justiça realizar a avaliação do apartamento e, enfim, colocá-lo em processo de penhora”, diz. “Quando a Caixa leiloou o apartamento, a nossa dívida foi restituída”, comemora.
A “poupança forçada”, como Marcelo se refere ao valor do processo, promoveu um upgrade no padrão do prédio. “Reformamos a fachada, trocamos os pisos e revestimentos de áreas comuns, a iluminação e até a vidraçaria. Aguardar pela Justiça não é fácil, mas em um caso como esse é o que nos resta”, observa.
Para o presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanismo da OAB-BA, em caso de dívida crônica, a melhor alternativa para o condomínio é contratar um advogado e dar entrada em uma execução direta nos juizados especiais cíveis. “O processo antigo era muito mais lento, pois ele abria uma discussão no tribunal para julgar se a dívida era válida ou não, com isso muito tempo era perdido até que a ação fosse julgada. Hoje, com a execução direta, o devedor é ‘forçado’ a quitar o débito ou então perde os bens”, comenta.
Forcinha extra
O Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA) oferece uma assessoria jurídica gratuita para os condomínios que buscam suporte para ingressar com ações contra inadimplentes. De acordo com o presidente da entidade, Kelsor Fernandes, o auxílio visa reduzir os custos da administração condominial em relação aos encargos advocatícios. “Oferecemos esse serviço sem qualquer custo inicial, pois entendemos o quanto o gasto com um advogado pesa na folha do condomínio”, justifica.
Caça aos inadimplentes: o que pode x o que não pode?
Multa De acordo com o código civil, a administração pode multar o condômino inadimplente em 2% e aplicar 1% de juros sobre o valor da taxa condominial, por mês. Os atrasos no pagamento também podem acarretar na suspensão do direito de voto em assembleias, desde que previsto na convenção.
Exposição Elencar os nomes de devedores em lista exposta nas áreas comuns é contraindicado. Segundo o Código Penal, a atitude pode caracterizar constrangimento e dano moral, resultando em processo contra a administração do condomínio.
Acesso Restrito Limitar o acesso dos moradores inadimplentes a áreas comuns, ou
restringir o direito de reserva dos espaços de lazer, não é proibido, porém, a proposta deve ser aprovada em assembleia condominial.
Corte de Água Existem casos de interrupção no fornecimento de água
para inadimplentes, em condomínios com abastecimento individualizado. Entretanto, já que o recurso é considerado essencial para a habitação, a ação pode tornar a administração suscetível de processo judicial. Além disso, antes da decisão, a possibilidade deve ser votada durante a assembleia.
Penhora de Bens A unidade habitacional (apartamento ou casa) pode ser
penhorada para quitação da dívida com o condomínio, todavia, se o devedor possuir outros bens, a exemplo dos automóveis, esses também podem ser leiloados. Caso o morador também possua dívidas externas, o condomínio tem prioridade na quitação por penhora.
Nome Sujo A negativação do nome do devedor no SPC ou Serasa só será possível se a medida for aprovada em assembleia e o condomínio já
tiver validado um acordo entre o sindicato patronal dos condomínios e o serviço de proteção ao crédito.
Punição no Bolso A multa punitiva está prevista no Código Civil, caso a determinação seja aprovada durante a assembleia de condomínio, o devedor crônico poderá ser multado em até cinco vezes o valor da taxa condominial.